단기 임대주택 자진 말소와 양도세
오늘은 단기 임대주택 자진 말소 또는 자동 말소 후 양도 시 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.
더불어 양도세 필요경비에 대해서도 함께 체크해 볼게요!
그럼 택슬리와 함께하는 참 쉬운 세금 라이프! 시작해 볼까요?
Taxly's Tip.1
4년 단기 임대주택 자진/자동 말소 후 양도 예정입니다.
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온라인으로 세무 상담을 이렇게 쉽고 간단하게 받아볼 수 있다니! 오늘 사례를 보시면 깜짝 놀라실 거예요.
그럼 함께 자세히 살펴볼게요.
▶ 사례 자세히 보기
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질문자의 상황
① 4년 단기 임대사업자로서 15개 다세대에 1, 2층 상가가 포함된 건물 보유 중.
② 2018년 6월 등기 완료 후 현재까지 보유 및 임대 중.
③ 2년 임대 후 자진 말소 6개 실 완료, 나머지 9개 실은 순차적으로 자동 말소 예정.
④ 공시지가 5억 원 상당의 아파트 1채 보유 및 거주 중.
⑤ 단기 임대주택의 취득가액 : 17억 원/ 취득 후 인테리어 비용 : 3억 원(계산서 수령)/ 양도가액 : 30억 원/ 양도차익 : 약 10억 원 예상.
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질문 내용
- 2022년 12월 말 단기 임대주택 양도 계획이 있어 양도소득세 납부 세액이 궁금합니다.
Taxly's Tip.2
세무회계 문 '문용현 세무사'의 답변
그럼 위에서 살펴본 질문자의 사례를 바탕으로 질문자가 채택한 세무회계 문 '문용현 세무사'의 답변을 살펴보겠습니다. 답변 내용이 길어서 조금씩 나누어 차근차근 살펴볼 거예요.
아래 내용 중 검은색 글씨가 문용현 세무사의 답변이에요.
필요시 파란색 글씨로 부연 설명을 추가하였습니다.
▶ 단기 임대주택을 자진 말소하고 양도할 경우, 자진 말소일로부터 1년 이내에 양도한다면 양도소득세는 중과되지 않고 일반세율이 적용됩니다. 자세한 요건은 아래와 같습니다.
1. 폐지되는 임대주택(단기 임대주택으로 등록한 모든 주택 또는 장기 임대주택으로 등록한 아파트)에 해당할 것
2. 의무 임대 기간의 1/2 이상을 임대하고 자진 말소할 것
3. 자진 말소일로부터 1년 이내 임대주택을 양도할 것
4. 의무 임대 기간 외의 위의 가액 요건 및 임대료 증액 제한 요건 등을 충족할 것
또한, 중과 배제 대상에 해당되지 않더라도 양도세 중과 배제 유예기간인 '23.05.09까지 양도한다면 양도소득세는 중과되지 않습니다.
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[더 알아보기] 4년 단기 임대주택은 신규 등록이 폐지되었어요.
4년 단기 임대주택은 주택임대사업자를 등록하고 표준임대차 계약서로 임대차 계약을 체결한 후 지자체에 신고를 하면 그 시점부터 임대 사업이 개시됩니다. 이렇게 신고를 한 시점부터 4년 후 임대 사업이 종료되는데요.
현재는 주택 임대사업자 등록 제도 보완을 통해 단기 임대주택 신규 등록이 폐지가 되었어요. 따라서 4년 중 1/2 기간(2년)이 지난 후 자진 말소가 가능하며, 그 이후에는 언제나 말소가 가능합니다.
▶ 양도소득세가 중과되지 않는다는 전제하에 양도차익 10억, 보유기간 4년 이상 ~ 5년 미만을 가정할 경우, 양도소득세는 다음과 같습니다.
양도차익 1,000,000,000원 - 장기 보유 특별 공제 80,000,000원
= 양도소득 금액 920,000,000원
양도소득 금액 920,000,000원 - 기본공제 2,500,000원 = 과세표준 917,500,000원
과세표준 917,500,000원 x 세율 42% - 누진공제 35,400,000원 = 양도소득세 349,950,000원
양도소득세 349,950,000원 + 지방소득세 34,995,000원 = 합계 384,945,000원
▶ 참고로 인테리어 비용은
모두 양도세 필요경비로 공제가 되지는 않습니다.
인테리어 비용 중 건물의 가치를 증가시키는 자본적 지출만 경비로 공제 가능합니다.
자세한 사항은 다음과 같습니다.
- 자본적 지출액은 그 지출에 관한 계산서, 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등 증명 서류를 수취, 보관하거나 혹은 해당 증빙이 없어도 영수증이나 거래명세서, 실제 지출 사실이 금융 거래 증명 서류에 의하여 확인되는 경우에 필요경비로 공제 가능합니다.
- 자본적 지출은 부동산의 내용 연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비로서 아래에 대한 지출을 포함합니다.
1) 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2) 엘리베이터 또는 냉난방 장치의 설치
3) 빌딩 등 피난 시설 등의 설치
4) 재해 등으로 인하여 건물 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용 가치가 없는 것의 복구
5) 기타 개량, 확장, 증설 등의 1)~4)와 유사한 성질의 것
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[더 알아보기] 필요경비란?
필요경비란 간단히 말해 소득을 얻기 위해 들인 경비를 말합니다. 세금 공제를 받을 수 있어서 절세를 위해 꼭 알아두어야 하는 개념이에요.
양도소득세에서 필요경비란, 자본적 지출액, 양도 자산의 용도 변경, 개량, 이용 편의를 위하여 지출한 비용을 말합니다.
▶ 이와 관련된 국세청 예시는 다음과 같습니다.
- 자본적 지출 : 자산의 내용 연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등
(예시) 아파트 베란다 샷시비, 홈 오토 설치비, 건물의 난방 시설을 교체한 공사비, 방 확장 등의 내부 시설 개량 공사비 또는 보일러 교체 비용, 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등
- 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출의 예시 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용
① 벽지, 장판 교체 비용
② 싱크대, 주방기구 교체 비용
③ 외벽 도색 작업
④ 문짝이나 조명 교체 비용
⑤ 보일러 수리 비용
⑥ 옥상 방수 공사비
⑦ 하수도관 교체비, 누수 파이프 교체 공사
⑧ 오수 정화조 설비 교체비
⑨ 타일 및 변기 공사비
⑩ 파손된 유리 또는 기와의 대체
⑪ 재해를 입은 자산의 외장 복구 및 도장, 유리의 삽입
⑫ 화장실 공사비, 마루 공사비
Taxly's Tip.3
복잡한 부동산 양도소득세 택슬리와 함께!
부동산 양도소득세는 세무 전문가 상담을 꼭 권해드려요. 금액이 크고 자칫하면 절세 포인트를 놓칠 수 있기 때문입니다.
게다가 사람마다 사례가 다양하고 최신 세법 시행령 개정을 반영해야 하기에, 비전문가가 섣불리 판단하기에 어려운 점이 많기도 해요.
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