근생건물을 자녀에게 부담부증여 시 증여세, 취득세, 양도세, 부가가치세는?

부담부증여와 세금

오늘은 근생건물을 자녀에게 부담부증여 시 세금에 관해 알아보려고 해요.

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이번 사례의 주인공은 증여세, 취득세, 양도소득세, 부가가치세에 대한 질문은 물론 세금 신고 대리를 맡아줄 세무 전문가를 찾는 분입니다.

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그럼 부담부증여와 세금에 대한 기초 상식은 물론 택슬리와 함께하는 스마트한 세무 상담까지 한 번에 알아볼게요!

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Taxly's Tip.1

근생건물을 자녀에게 부담부증여하고자 합니다.

먼저 택슬리 질문 답변 서비스에 올라온 질문자의 상황과 질문부터 살펴보겠습니다.

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▶ 사례 자세히 보기

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• 질문자의 상황

① 근생건물 한 채를 자녀에게 부담부증여하고자 함.

② 근생건물 정보

- 토지 시가 : 263,425,500원

- 건축물 시가 : 227,462,462원

- 대출금 : 180,000,000원

- 취득원가 : 약 270,000,000원

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• 질문 내용

① 대출을 받자마자 자녀에게 증여해도 문제없을까요?

② 수증자(자녀)가 내야 할 증여세는 얼마인가요?

③ 수증자(자녀)가 내야 할 취득세는 얼마인가요?

④ 증여자(본인)이 내야 할 부가가치세는 얼마인가요?

⑤ 증여자(본인)이 내야 할 양도세는 얼마인가요?

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Taxly's Tip.2

이한세무회계 '한지석 세무사'의 답변

그럼 질문자가 채택한 이한세무회계 '한지석 세무사'의 답변을 살펴보겠습니다.

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답변을 이해하기 위해 꼭 알아야 할 세무 상식과 답변을 남겨주신 다른 세무 전문가들의 의견까지 더 쉽게 정리했어요!

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▶ 한지석 세무사 답변 보기

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아래 내용 중 파란색 글씨는 한지석 세무사의 답변이고요, 검은색 글씨는 이해를 돕기 위한 부연 설명입니다. 필요한 경우, 다른 세무 전문가의 의견도 함께 덧붙였습니다.

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[한지석 세무사 답변 ①] 대출 승인 직후 부담부증여를 진행해도 상관없으나 대출이 수증자에게 바로 승계가 가능한지 여부를 금융권에 확인해 보시는 것이 좋을 것 같습니다.

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대출이 바로 승계가 된다면 부담부증여에는 문제가 없을 것으로 사료됩니다.

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• 부담부증여란?

부담부증여는 부모가 담보권이 설정된 재산을 자녀에게 증여하면서 그에 따른 채무도 함께 넘기는 경우와 같이 수증자(증여를 받는 사람)가 증여자(증여를 하는 사람)의 채무를 인수하는 증여를 말합니다.

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• 조운 세무회계 사무소 '김승현 세무사'의 답변

대출받자마자 자녀분께 증여하실 경우 세법적 문제는 없습니다. 다만, 대출한 은행의 정책에 따라 대출금 회수 등의 문제가 있을 수 있으므로 이는 문의해 보셔야 합니다.

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[한지석 세무사 답변 ②] 토지 및 건축물 시가에서 채무승계액을 제외한 금액이 증여재산가액(310,887,962원)으로 잡히며 기존 10년 이내에 수증자가 증여자에게 증여받은 이력이 없다면 증여재산공제 5천만 원이 공제되어 증여세가 계산됩니다.

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이러한 경우 대략 4,100만 원가량의 증여세 부담액이 발생할 것으로 보입니다.

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• 증여재산가액 계산

이 사례의 증여재산가액은 <토지 시가 + 건축물 시가 - 대출금>으로 계산합니다.

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토지 시가 263,425,500원 + 건축물 시가 227,462,462원 - 대출금 : 180,000,000원 = 310,887,962원

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• 2022년 증여재산공제 한도

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[한지석 세무사 답변 ③] 취득세는 토지 및 건물에 대한 공시가격이 얼마인지에 따라 다르게 적용되며 증여 취득분과 채무승계로 인한 취득분에 대해서도 세율이 다르게 적용됩니다.

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• 취득세에 대해 더 궁금할 땐?

취득세는 질문자가 기재한 내용에 더해 추가로 공시지가 정보가 필요한 상황이에요. 추가 상담이 필요한 경우, 답변을 해 주신 한지석 세무사 프로필을 클릭하시면 됩니다.

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[한지석 세무사 답변 ④] 증여자의 건물 시세에 따라 부가가치세 부담액이 계산되며 건축물 시세를 기준으로 보았을 땐 22,746,240원 가량 부담할 수 있다고 보입니다.

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다만 사업 포괄 양수도로 진행되는 경우 부가가치세 부담액은 발생하지 않을 수 있습니다. 앞서 말씀드린 금액에 대해서는 추후 일부 변동이 될 수 있다는 점을 감안 부탁드리겠습니다.

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• 사업 포괄 양수도란?

사업 포괄양수도는 사업자가 해당 사업에 관한 일체의 권리, 의무를 타 사업자에게 승계하는 것을 말합니다. 또한 사업자만 변경되며 사업 내용의 동일함은 지속됩니다.

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사업 포괄 양수도는 부가가치세 면제 혜택을 받을 수 있는데요. 사업을 양도하거나 양수하는 것은 보통 사업 자체의 가액을 정해 대가를 주고받는 것으로서 부가가치세법에서 말하는 재화의 공급에 해당되지 않기 때문입니다.

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• 김현우세무회계 '김현우 세무사'의 답변

부가가치세는 양도금액 중 건물 부분의 10%가 부과됩니다. 약 2천3백만 원 가량입니다.

[한지석 세무사 답변 ⑤] 양도소득세는 보유기간 및 단독 명의 여부 등에 따라 달라질 수 있으나 단순 2년 이상 3년 미만 보유로 단독 명의인 경우로 계산해 보았을 때 1,500만 원가량의 양도소득세가 발생할 것으로 계산됩니다.

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Taxly's Tip.3

부담부증여 신고·상담 택슬리와 함께!

부담부증여에 따른 증여세, 취득세, 양도소득세, 부가가치세 등 각종 세금 이슈는 전문 세무사 상담이 꼭 필요합니다.

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납세는 충실하게, 절세는 현명하게 해야 하니까요:) 실수로 인한 가산세 부담은 줄이고, 합리적인 상담으로 절세의 이득은 더 크게 늘릴 수 있는 세무 상담!

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택슬리와 함께해요!