미성년자와 주택 증여
부동산 관련 세금 절세를 위해 고민하다 미성년자 부담부증여를 선택지로 떠올리신 적 있나요?
미성년자에게 부담부증여를 하는 것은 대부분의 경우 불가한데요. 오늘은 택슬리 질문 답변 서비스에 올라온 미성년자 부담부 증여에 대한 증여세 상담 사례와 함께 증여세 절세를 위한 대안까지 알아보겠습니다.
Taxly's Tip.1
미성년자 주택 증여 시 부담부증여 외 유리한 방법이 있나요?
증여세에 관해 손쉽게 정확한 상담을 받아볼 수 있는 택슬리 질문 답변 서비스!
미성년자 부담부증여에 대한 오늘의 사례부터 살펴보겠습니다.
▶ 사례 자세히 보기
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질문자의 상황
① 3주택자로서 a, b, c 주택 보유 중이에요.
② b 주택을 미성년 자녀에게 증여하고자 하며 부담부증여를 할 수 없다고 알고 있어요.
③ b 주택은 현재 시가가 매수가보다 떨어진 상태예요.
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질문 내용
① 미성년 자녀에게 주택 증여 시 부담부증여 외 유리한 방법이 있나요?
② 미성년 자녀에게 매수가보다 낮은 금액으로 증여하면 양도세가 없나요?
Taxly's Tip.2
세무회계 문 '문용현 세무사'의 답변
다음으로 질문자가 채택한 증여세 전문가, 세무회계 문 '문용현 세무사'의 답변을 함께 살펴볼게요.
▶ 문용현 세무사 답변 보기
※ 아래 내용 중 파란색 글씨는 문용현 세무사의 답변이고요, 검은색 글씨는부연 설명입니다.
▶ 1. 참고로 3주택인 경우, 일시적 2주택 양도세 비과세는 불가능합니다.
a 주택을 먼저 처분한 이후에 b 주택이 일시적 2주택 양도세 비과세 요건에 해당한다면 일시적 2주택 양도세 비과세가 가능한 것입니다.
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일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건
2022년 5월 소득세법 시행령 개정으로 인해 기존 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역인 경우, 이사 등의 사유로 일시적 2주택자가 된 경우, 2년 이내 기존 주택 양도 시 양도소득세를 면제받을 수 있습니다.
또한 기존에는 세대원 전원이 신규 주택에 전입해야 했는데요, 현재는 세대원 전원 신규 주택 전입 요건이 삭제되었습니다.
▶ 2. 사실상 부담부증여를 받은 자의 채무 상환 능력이 없다면 부담부증여는 사실상 불가능하며, 세무서에서 전부 증여로 볼 확률이 매우 높습니다.
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부담부증여란?
부담부증여는 부모가 담보권이 설정된 재산을 자녀에게 증여하면서 그에 따른 채무도 함께 넘기는 경우와 같이 수증자(증여를 받는 사람)가 증여자(증여를 하는 사람)의 채무를 인수하는 증여를 말합니다.
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부담부증여는 왜 하나요?
증여세 산정 시 수증자에게 인수된 채무 금액만큼 차감한 금액을 기준으로 계산하여 증여세 절세 수단으로 활용되고는 합니다.
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소득이 없는 미성년자에게 부담부증여를 할 수 없는 이유는?
부담부증여의 수증자는 자신에게 인수된 전세보증금, 주택담보대출과 같은 채무를 직접 상환해야 합니다. 따라서 수증자의 채무 상환 능력을 입증할 수 있어야 해요.
이는 부담부증여를 통해 증여세를 줄이고 부모가 대신 채무를 상환하는 경우와 같은 세금 탈루를 막기 위해서입니다.
▶ 따라서 현실적으로 미성년자인 자녀에게 증여하는 방법밖에 없습니다.
증여는 반드시 시가로 하셔야 합니다. 증여세에서 시가란 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월간의 유사 자산의 매매가액, 감정가액을 의미합니다.
증여를 하게 될 경우 증여자는 세금을 납부하지 않으며 증여받은 자인 자녀가 증여세와 취득세를 신고 및 납부해야 합니다.
미성년자인 자녀가 세금을 납부할 현금이 없을 것입니다. 따라서 자녀에게 증여 시, 부동산+ 현금을 합산하여 증여하시고, 자녀는 증여받은 현금으로 증여세와 취득세를 납부해야 합니다.
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