부동산 교환거래 체크 포인트
부동산 관련 각종 커뮤니티에서 부동산 교환거래나 교환매매 등에 관한 글을 빈번하게 볼 수 있습니다.
교환거래야말로 최근 부동산 거래의 핫한 감자라고 할 수 있는데요.
오늘은 부동산 교환거래 전문 세무사와 함께 부동산 교환거래 취득세 및 양도세 체크 포인트에 대해 쉽고 간단하게 알아보겠습니다!
Taxly's Tip.1
가족 간 4억 원 아파트와 1억 원 아파트를 교환하고 싶어요.
막연히 좋아 보이기는 하는데 정확히 잘 몰라 선뜻 실행하기 어려운 부동산 교환거래.
택슬리 질문 답변 서비스 상담 사례 먼저 함께 살펴볼게요!
▶ 사례 자세히 보기
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질문자의 상황
- 가족 간 4억 원 아파트와 1억 원 아파트를 교환하고 싶습니다.
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질문 내용
- 4억 원 아파트의 취득세 계산 시 ① 4억 원 전체에 1.1%로 계산하는지② 1억 원에 대해 1.1%, 나머지 3억 원에 대해 증여취득세율 3.8%를 적용해 계산하는지 궁금합니다.
Taxly's Tip.2
이상웅 세무사의 답변
그럼 가족 간 매매, 교환거래 전문가 이상웅 세무사의 답변을 함께 살펴보겠습니다.
▶ 이상웅 세무사 답변 보기
▶ [질문] 4억 원 아파트의 취득세 계산 시 ① 4억 원 전체에 1.1%로 계산하는지 ② 1억 원에 대해 1.1%, 나머지 3억 원에 대해 증여취득세율 3.8%를 적용해 계산하는지 궁금합니다.
[답변 ①] 교환거래의 내용에 따라 달라지게 됩니다. 또 증여취득세율은 적용되지 않습니다.
[답변 ②] 교환거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성상 부동산 거래 조사의 대상이 될 위험성이 있습니다.
교환하는 물건의 가액 설정과 거래 내용의 설정뿐만 아니라, 부동산에 담보된 채무가 있다면 채무의 승계 여부 및 세법상 적절성과 인정 여부, 교환 후 양도소득세까지 모두 검토해야 합니다.
따라서 복잡한 계약 과정에 대하여 사후에 예상되는 리스크를 사전에 방지할 수 있는 세무사, 감정평가사 등 전문가들과 함께 충분한 검토가 필요합니다.
[답변 ③] 교환거래는 교환 계약서상 교환 물건의 교환가액 설정에 따라 절세효과와 발생 세금이 달라지므로 해당 부분에 대한 적절성 여부 검토가 가장 중요합니다.
또한 대출 승계 여부 및 차액 지급 여부에 따라 교환가액의 인정 여부가 달라질 수 있으며, 추가 양도세 및 증여세가 발생할 수 있습니다.
사실관계에 따라 교환 당시 비과세가 적용된다면 가액을 높이는 것이 교환 후의 양도세를 고려했을 때 유리할 수 있지만, 취득세 부분에서 불리해질 수 있으므로 교환 후의 계획까지 고려하여 가장 유리하게 교환가액 설정과 계약서 작성을 해야 합니다.
[답변 ④] 교환거래는 법적으로 미비한 것이 현실이며, 판례의 해석이 다르므로 실무적인 경험을 토대로 안전하게 진행하는 것이 무엇보다 중요합니다.
가족 간 교환거래에 대해서 안전하게 진행해 드리고 있으며, 등기부터 신고까지 모든 절차를 함께 진행해 드리고 있습니다.
Taxly's Tip.3
부동산 교환거래 더 자세히 알아볼게요!
끝으로 부동산 교환거래의 개념부터 최근 부동산 교환거래가 증가한 이유를 살펴보겠습니다.
▶ 더 알아보기
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부동산 교환거래란?
부동산 교환거래는 말 그대로 부동산을 서로 맞교환하는 것을 말합니다. 교환매매라고도 말해요. 맞교환인 만큼 비슷한 가격대의 부동산을 서로 교환하고자 거래 대상자를 찾는 경우가 많습니다.
교환할 부동산의 금액이 같다면 맞교환을 하고, 만약 차액이 있는 경우 그 차액만큼 현금으로 지급합니다.
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부동산 교환거래가 증가하는 이유는?
사실 부동산 교환거래는 예전부터 있던 합법적인 거래인데요. 최근 들어 유난히 교환거래가 활발한 데엔 이유가 있습니다.
아파트 매매 거래가 크게 줄면서, 신규 주택을 취득하며 2년(취득 당시 비조정지역의 경우 3년) 내 기존 주택을 양도해 양도세 비과세, 취득세 기본세율 혜택을 받으려 했던 일시적 2주택자들이 곤란을 겪고 있기 때문입니다.
부동산 교환거래는 일시적 2주택자들의 훌륭한 대안으로 급부상 중인데요. 일시적 1가구 2주택자들이 기존 주택 가격을 낮춰 급매하는 대신 서로 보유하는 주택을 맞교환하면 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
